Cara Menghitung Zona Nilai Tanah

Apa Itu Zona Nilai Tanah?

ekabudiku - Zona nilai tanah secara sederhana adalah gambaran zonasi kawasan dengan distibusi nilai tanah (m2) yang hampir seragam. Menurut definisi resmi Badan Pertanahan Nasional (BPN) ZNT adalah:

Peta geografis yang menunjukkan nilai rata-rata tanah per meter persegi dalam kawasan tertentu yang disusun oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN)

Bagaimana Cara Menghitung Zona Nilai Tanah?

Metode pembuatan Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) didasarkan pada nilai rata-rata yang dikontrol oleh standar deviasi relatif atau simpangan baku relatif dengan prasyarat minimal 3 sampel di setiap zona. Secara sederhana proses perhitungan zona nilai tanah dapat dilihat pada tahapan berikut.

• Pengumpulan data sampel dilakukan oleh surveyor lapangan guna mendapatkan nilai tanah per m². Data sampel dapat berupa penawaran, transaksi, atau individual. Data penawaran berarti tanah dalam proses penawaran/dipasarkan untuk dijual. Data transaksi adalah data yang diperoleh dari catatan hasil penjualan yang sudah dilakukan. Sedangkan jika tidak mendapatkan data penawaran/transaksi maka dapat menggunakan data individu, dengan cara membandingkan dengan harga tanah di sekitar yang memiliki kriteria yang hampir sama.
• Penyesuaian jenis data. Umumnya sampel penawaran memiliki nilai sedikit lebih tinggi sehingga harus disesuaikan. Nilai penawaran didiskon 10% atau dikali dengan 0.9 agar harga menjadi setara dengan data transaksi. $$ \text{Besaran Penyesuaian} = \text{Persentase Penyesuaian} \times \text{Harga Penawaran} $$ $$ \text{Harga (Setara Transaksi)} = \text{Harga Penawaran} - \text{Besaran Penyesuaian} $$
• Mengeluarkan nilai bangunan (jika sampel memiliki bangunan/rumah/ruko). Nilai Bangunan dikeluarkan dengan perhitungan sederhana (dihitung dari Nilai Perolehan Bangunan Baru/NPBB dikurangi persentase penyusutan). NPBB dihitung dengan cara (Luas Bangunan x Biaya per m bangunan). Nilai per m bangunan dapat diperoleh dari kontraktor, tukang, ataupun sumber lain yang dapat dipertanggungjawabkan. $$ NPBB = \text{Luas Bangunan} \times \text{Biaya per meter bangunan} $$
• Perhitungan umur efektif. Jika belum pernah melakukan renovasi gunakan rumus pertama. Jika pernah direnovasi maka gunakan rumus selanjutnya. Setelah didapatkan umur efektif, lihat di tabel berapa persen penyusutannya (Ingat kategorinya rumah/ruko, klasifikasi nilai per m bangunan, dan kondisi bangunan). $$ \text{Umur Efektif} = TP - TB $$
  (Keterangan: TP = Tahun Penilaian, TB = Tahun Pembuatan)
  $$ \text{Umur Efektif} = \frac{(TP - TB) + 2(TP - TR)}{3} $$
  (Keterangan: TR = Tahun Renovasi)
• Menghitung penyusutan bangunan. Persen penyusutan dapat dilihat pada tabel. Rumah dan ruko memiliki tabel sendiri. Biaya bangunan per m serta kondisi bangunan juga menjadi variabel penting yang menentukan presentase penyusutan! $$ \text{Penyusutan} = \text{Persentase Penyusutan} \times NPBB $$
• Menghitung Nilai Bangunan. Nilai bangunan didapat dari mengurangkan NPBB dengan presentase penyusutan dari proses sebelumnya. Rumusnya sebagai berikut: $$ \text{Nilai Bangunan} = NPBB - \text{Penyusutan} $$
• Perhitungan nilai tanah murni. $$ \text{Harga Tanah} = \text{Harga (Setara Transaksi)} - \text{Nilai Bangunan} $$
• Penyesuaian waktu. Harga transaksi atau penawaran masa lampau disesuaikan menjadi harga pada tanggal penilaian, yaitu per 31 Desember tahun anggaran berjalan. $$ \text{Besaran Penyesuaian Waktu} = \frac{\text{Selisih Waktu (hari)}}{365} \times \text{Persentase Penyesuaian} \times \text{Harga Tanah} $$
• Penyesuaian status hak kepemilikan tanah. Jika jenis hak atas tanah sampel bukan Hak Milik (misal belum terdaftar atau hak lain), nilainya disesuaikan melalui estimasi biaya perubahan hak menjadi Hak Milik. $$ \text{Besaran Penyesuaian Hak} = \text{Persentase Penyesuaian Jenis Hak} \times \text{Harga Tanah} $$
• Menghitung nilai tanah per m². $$ \text{Nilai Tanah} = \text{Harga Tanah} + \text{Besaran Penyesuaian Hak} + \text{Besaran Penyesuaian Waktu} $$ $$ NT = \frac{\text{Nilai Tanah}}{\text{Luas Tanah } (m^2)} $$
• Perhitungan Zona Nilai Tanah. Perhitungan ini dilakukan dengan merata-ratakan seluruh sampel pada zona yang sama, kemudian dilakukan pembulatan. $$ NZ = \frac{NT_1 + NT_2 + NT_3 + \dots + NT_n}{n} $$
  (Keterangan: NZ = Nilai Zona per meter persegi, NT = Nilai Tanah per meter persegi, n = jumlah sampel)
• Menghitung Simpangan Baku. $$ SB = \sqrt{ \frac{\sum (NT - NZ)^2}{n-1} } $$
• Menghitung Simpangan Baku Relatif. Hal ini sebagai kontrol keseluruhan sampel tidak boleh menyimpang dari nilai rata-rata maksimal 15-30% (tergantung skala project). $$ SBR = \frac{SB}{NZ} \times 100\% $$

Kalkulator Perhitungan Nilai Tanah ZNT

Guna mempermudah proses perhitungan yang terlihat rumit tersebut silahkan akses kalkulator perhitungan nilai tanah pada repository github yang tertera dimenu. Cukup masukkan beberapa informasi utama, maka nilai tanah per m2 bisa diketahui beserta besaran nilai deviasi relatif per zona.